Quels sont les diagnostics obligatoires pour une copropriété ?

La gestion d’une copropriété implique de respecter plusieurs obligations légales, notamment en matière de diagnostics immobiliers car ces derniers visent à garantir la sécurité des occupants, à prévenir les risques et à assurer une meilleure transparence lors de la vente ou de la location de lots. Chacun d’eux répond à des besoins précis : évaluer l’état du bâti, mesurer les consommations énergétiques ou identifier les risques sanitaires et environnementaux. Ils sont une étape essentielle pour préserver la valeur du patrimoine collectif et la conformité réglementaire de l’immeuble !

Dans un immeuble, quels diagnostics doit-on faire ?

Tout dépend de la nature de l’immeuble, de sa date de construction et de sa situation géographique.

Plusieurs des diagnostics immobiliers concernent les parties communes tandis que d’autres s’appliquent aux parties privatives lorsqu’un lot est vendu ou loué.

• Le Diagnostic Technique Global (DTG) : il est l’un des plus importants car il permet d’évaluer l’état général du bâtiment et d’anticiper les travaux nécessaires à sa conservation. Ce diagnostic comprend une analyse de l’état apparent des parties communes, une étude énergétique et un examen des équipements collectifs. Il est obligatoire pour les immeubles de plus de dix ans faisant l’objet d’une mise en copropriété, ou lorsque l’assemblée générale en décide la réalisation ;

• Le Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) : il est également requis pour les bâtiments dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement commun. Il évalue la consommation énergétique du bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic facilite la planification de travaux d’amélioration énergétique et contribue à la réduction des charges collectives ;

• Le diagnostic amiante : il est demandé pour les immeubles construits avant 1997, au niveau des parties communes. Celui-ci vise à identifier la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante et à définir les mesures de surveillance ou de retrait à entreprendre ;

• Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : les bâtiments dont le permis de construire est antérieur à 1949 doivent en faire l’objet afin de prévenir les risques liés à l’exposition des occupants ;

• Le diagnostic électricité et gaz : il peut être exigé pour les parties communes lorsque des équipements collectifs sont présents ;

• L’état des risques et pollutions (ERP) : il peut être demandé dans les secteurs exposés à des risques naturels, miniers ou technologiques.



Qui paye les diagnostics des parties communes ?

Cela relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Les dépenses liées aux diagnostics réalisés au sein d’immeubles sont considérées comme des charges communes ; elles sont donc réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes prévus dans le règlement de copropriété. Le coût global dépend de la taille de l’immeuble, du nombre de diagnostics requis et de la complexité des investigations.

A savoir : le syndic, en tant que représentant légal du syndicat, a pour mission d’organiser la réalisation des diagnostics, d’en assurer la mise à jour et de conserver les rapports correspondants.

Les honoraires liés aux diagnostics sont généralement inscrits dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Dans certains cas, notamment pour le Diagnostic Technique Global ou le DPE collectif, le coût peut être réparti sur plusieurs exercices budgétaires si les copropriétaires en décident ainsi. Cette répartition permet d’alléger la charge financière tout en respectant les obligations réglementaires.

Une participation financière peut-elle être demandée à des locataires ?

Non !

En principe, les diagnostics techniques relatifs aux parties communes incombent exclusivement au syndicat des copropriétaires. Ils font partie des charges non récupérables, c’est-à-dire des dépenses qui ne peuvent pas être répercutées sur les locataires. Le bailleur ne peut donc pas exiger du locataire une participation financière pour la réalisation ou la mise à jour de ces diagnostics.

A savoir : les diagnostics réalisés dans le cadre du logement loué lui-même, comme le DPE individuel ou l’état des risques, qui doivent être fournis au locataire lors de la signature du bail. Toutefois, ce n’est pas au locataire de les financer !

Aussi, les travaux consécutifs à certains diagnostics (la suppression d’amiante ou l’amélioration énergétique) peuvent avoir une incidence indirecte sur le montant du loyer, notamment après rénovation. Cette augmentation doit respecter les règles encadrant la réévaluation des loyers et ne peut pas servir à compenser directement le coût des diagnostics collectifs.

Les diagnostics d’immeuble obligatoires en copropriété sont des outils essentiels pour assurer la sécurité, la durabilité et la conformité du patrimoine immobilier collectif. Leur mise en œuvre permet d’anticiper les risques, d’améliorer la performance énergétique et de garantir une meilleure information des copropriétaires comme des occupants. Ces démarches sont un investissement nécessaire à la bonne gestion de l’immeuble et à la valorisation du bien dans le temps.

Si besoin, faites appel à nos équipes !