Quelles surfaces ne sont pas comprises dans la loi Carrez ?

Mesurage loi Carrez : tour d'horizon des surfaces qu'il ne faut pas prendre en compte

Le mesurage Carrez repose sur un principe clair : seules les surfaces de plancher closes et couvertes, d’une hauteur minimale de 1,80 mètre, sont retenues. Cela signifie qu’un certain nombre d’espaces, pourtant présents dans un logement, sont exclus du calcul.

Chacun de ces cas répond à une logique liée à l’usage, à l’accessibilité ou aux dimensions.

Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres

Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres ne sont pas prises en compte dans le mesurage ; cela concerne notamment les parties mansardées, les combles aménagés ou non, et certains espaces sous escaliers. La loi Carrez établit cette limite car une hauteur réduite ne permet pas un usage normal de la pièce.

Les balcons, terrasses et loggias

Les espaces extérieurs tels que balcons, terrasses ou loggias sont également exclus du mesurage car, bien qu’ils apportent une valeur ajoutée au bien concerné, ils ne répondent pas à la définition même d’une surface privative close et couverte.

Leur superficie peut cependant être mentionnée à titre informatif dans l’annonce.

Les caves, garages et places de stationnement

Les annexes destinées au stationnement ou au stockage ne font pas non plus partie de la surface Carrez. Les caves, garages, boxes et parkings sont considérés comme tels, comme des espaces indépendants qui ne répondent pas aux critères de surface habitable définis.

Les vérandas et dépendances non chauffées

Une véranda ou une dépendance non chauffée, même si elle est fermée, peut être exclue du mesurage si elle ne répond pas aux critères d’habitabilité. L’absence de raccordement au chauffage ou d’isolation thermique adaptée limite leur prise en compte dans le calcul.

Les parties communes à usage privatif

Certains biens incluent l’usage exclusif d’une partie commune, comme un couloir ou un jardin privatif. Ces zones, bien qu’affectées à un seul copropriétaire, appartiennent toujours à la copropriété dans son ensemble et ne sont donc pas incluses dans la superficie Carrez.

L'absence de diagnostic peut-elle empêcher une vente ?

Oui et non.

Le diagnostic de surface Carrez est une obligation légale pour toute vente d’un lot en copropriété ; ne pas l’inclure dans le dossier de vente ne la bloque pas systématiquement mais peut la compromettre. En effet, cela donne la possibilité à l’acquéreur de disposer de son droit de rétractation ou d’exiger une diminution du prix en cas d’erreur significative sur la superficie. De plus, si le mesurage est omis ou incorrect, le vendeur s’expose à des recours judiciaires.

Dans certains cas, un compromis peut être trouvé entre les parties, notamment si une nouvelle expertise est réalisée avant la signature finale.

A noter : pour sécuriser la transaction, garantir la conformité juridique de la vente et éviter toute contestation, il convient de réaliser le mesurage Carrez en bonne et due forme, aux côtés d’un professionnel.

Est-ce obligatoire pour une location ?

Non.

Le mesurage loi Carrez est exigé uniquement lors de la vente d’un lot de copropriété ; il n’a donc pas de caractère obligatoire pour une location.

En revanche, pour un logement mis en location, la loi impose depuis 2017 la mention de la surface habitable selon les critères de la loi Boutin. Cette méthode de calcul diffère de la loi Carrez, notamment dans la prise en compte de certaines surfaces. Par exemple, la loi Boutin exclut également les hauteurs inférieures à 1,80 mètre mais elle ne s’applique qu’aux pièces réellement destinées à l’habitation principale.

A savoir : même si la loi Carrez n’est pas requise en cas de location d’un bien, connaître cette mesure peut être utile pour valoriser un bien et informer avec précision un futur locataire. Cela permet aussi de réduire le risque de litiges liés à la taille réelle du logement !

Le mesurage Carrez vise à uniformiser la manière de mesurer la surface privative des lots en copropriété afin de protéger l’acheteur. Elle exclut certaines surfaces pour garantir un calcul objectif et cohérent, basé sur des critères de hauteur, de fermeture et de couverture. Bien que non obligatoire pour une location, le respect de cette méthode apporte une information supplémentaire et renforce la transparence dans les transactions immobilières. Si besoin, n’hésitez pas à faire appel à nos experts !